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Publiée le 11/01/21

Que dois-je faire ?

Lorsque le bail au titre duquel vous occupez vos locaux commerciaux fête ses 9 ans, si vous ou votre bailleur n’avez effectué aucune démarche particulière dans cette perspective, votre bail se poursuit par tacite prolongation à compter du jour du 9ème anniversaire.

Un bail poursuivi par tacite prolongation n’est pas un nouveau bail de 9 ans qui a commencé à courir mais bien le premier bail qui est poursuivi pour une durée indéterminée. Toutes les clauses du bail initial sont maintenues et le loyer continu d’être révisé selon les mêmes modalités que par le passé.

Le bail peut être dénoncé par congé avec préavis de 6 mois et qui prendra effet au terme du prochain trimestre civil.

Cependant, une telle continuation du contrat peut poser plusieurs difficultés et notamment, lorsque le bail fête ses 12 ans : le loyer peut être déplafonné par le bailleur, c’est-à-dire qu’il peut demander un loyer revu à la hausse correspondant à la valeur locative réelle des locaux, sans être limité par la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Cela représente un obstacle majeur notamment en vue de la cession de votre officine puisqu’il existe pour l’acquéreur une incertitude sur le loyer.

Pour éviter cette situation, il convient d’anticiper.

Dans les 6 mois qui précède la fin du bail, si votre bailleur ne s'est pas manifesté, vous avez la possibilité de délivrer par LRAR ou par voie d’huissier, plus sécurisante, un congé avec offre de renouvellement du bail.

Cette demande peut également être faite à tout moment après la date anniversaire des 9 ans du bail.

Votre bailleur disposera alors d’un délai de 3 mois pour vous faire connaitre sa réponse. A défaut, son silence sera considéré comme une acceptation tacite du renouvellement.

Le bail fait alors l’objet d’une novation : un nouveau bail de 9 ans commence à courir à la date anniversaire des 9 ans du premier bail, résiliable à l’expiration de chacune des périodes triennales.

En cas d’acceptation tacite, votre bailleur garde toutefois la possibilité de contester le montant du loyer pendant les 2 premières années du nouveau bail sans avoir néanmoins les mêmes facultés qu’en cas de déplafonnement.

Soyez rassuré : si votre bailleur peut légalement vous refuser le renouvellement du bail, celui-ci devra alors vous verser une indemnité d’éviction d’une valeur au moins égale à celle de votre fonds de commerce, sauf à qu’il établisse un motif grave et légitime contre vous.

Renouveler votre bail c’est : sécuriser la situation locative de votre officine et favoriser sa transmission.


Un doute sur votre bail ? Nos services se tiennent à votre disposition !

La petite info utile : Le locataire qui prend sa retraite peut résilier son bail à tout moment sous le seul respect d’un préavis de 6 mois.

 

 


À propos de l'auteur
Vivien LAIME
Vivien LAIME Juriste