Le loyer d’un bail commercial est l’un des principaux postes budgétaires de l’exploitant d’une officine de pharmacie. Il peut être stipulé au bail comme payable mensuellement, trimestriellement voire semestriellement et d’avance ou à terme échu, c’est-à-dire pour une période déjà écoulée.
La loi de simplification de la vie économique a inséré un nouvel article L.145-32-1 dans le Code de commerce lequel précise que « le paiement mensuel du loyer est de droit lorsque le preneur […] en fait la demande ».
L’article pose cependant la condition préalable de « l'absence d'arriérés dans le paiement des sommes dues au titre du loyer et des charges, qui n'ont pas fait l'objet d'une contestation préalable ».
La mensualisation du loyer devra alors être effective « à compter de l'échéance suivante de paiement du loyer prévue par le bail », c’est-à-dire au prochain terme de loyer.
La loi de simplification de la vie économique précise que l’article nouvellement créé est applicable à l’ensemble des baux, même déjà en cours d’exécution à la date de promulgation de la loi.
Concrètement, que votre bail commercial ait été régularisé avant l’adoption de la loi de simplification de la vie économique ou depuis, vous disposez en tant que preneur (locataire) de ce droit à demander la mensualisation de votre loyer sous réserve du respect de la seule condition sus-évoquée.
La rédaction actuelle de l’article soulève cependant deux interrogations.
La condition posée au droit dont dispose le preneur utilise l’expression de « contestation préalable » sans en définir les contours. Nul doute que cette notion, non définie légalement, pourra donner lieu à discussion.
Le texte ne précise pas non plus le formalisme exigé pour la demande formée par le preneur de voir son loyer mensualisé. A notre sens, pour des raisons probatoires, par prudence, il nous paraît opportun de formaliser cette demande par acte extrajudiciaire ou, a minima, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Sans diminuer le montant du loyer, sa mensualisation permet d’en lisser la charge et peut ainsi faciliter le pilotage de la trésorerie de l’officine.
Elle peut également présenter un intérêt dans la perspective d’une transmission, en permettant au futur acquéreur d’intégrer une charge locative mensualisée dans ses prévisions de trésorerie et peut également faciliter le traitement des comptes de prorata à réaliser entre cédant et acquéreur d’un fonds de commerce à l’occasion de la transmission.
Avec plus de 5 000 cessions rédigées, notre département juridique connaît les enjeux d’une transmission d’officine dans ses moindres détails. Structuration de l’opération, rédaction des actes de vente, garanties de passif, pactes d’associés, baux commerciaux… À chaque étape, vous êtes accompagnés par une équipe qui maîtrise les spécificités de votre dossier, identifie les risques et préserve vos intérêts.
